2021 yılı başı ile birlikte tüketim birden patladı, yetersiz ham madde ve emtia fiyatları gelen talep karşısında fırladı. 2022 yılında aynı şekilde artar mı? USD/TRY önümüzdeki 4 yıl içinde yine %350 değerlenir mi? 250.000 dolarlık vatandaşlık hakkı için bütün Orta Doğu Türkiye’ye akar mı? Ben pek olanaklı görmüyorum.
Artık konut alırken maliyet- fayda analizi yapmayı unutmayın. 'Türkiye’de gayrimenkul hep kazandırır.' Doğru! Ama 2022 yılında alım kararı vermeden 10 dakika düşünün bence.
TCMB, 2017 yılından beri "konut fiyat endeksi" yayınlıyor. 2017 yılını, 100 puan baz alıyor. 2020 sonunda 155 puana, 2021 Ağustos ayında 193 puana yükselmiş. 4.5 yılda %93 artmış. Üstelik 2020 ve 2021 yıllarında dünya krizi varken. 2001 Türkiye krizi ve 2008 yılı, ABD kaynaklı Global krizinde ise konut fiyatları düşmüştü.
Türk Lirasının Değersizleşmesi!
Bunun başlıca sebebi Türk lirasının aşırı değersizleşmesi. 2016 yılı sonunda yabancı bir yatırımcı 250 bin dolar karşılığı 700 bin TL ye güzel bir ev alırdı. O ev 2020 yılında 1.1 milyon TL oldu. 2020 yılı sonu konut endeksi %55 artmış. 2020 yılında 250 bin dolar, 2 milyon TL eder. 2016 de alacağı konuttan 2020 yılında artık iki tane alıyor demek. Yabancılar bu şık pası değerlendirmişler tabi.
Yukarıdaki tablodan belli oluyor zaten. 2005 - 2010 arası net Doğrudan Yabancı Sermayenin %17 si, 2011 - 2016 arası %22 si gayrimenkule gelirken 2020 yılında %57 si gayrımenkule gelmiş.
2018 yılında Türkiye'ye 250.000 dolar getirene vatandaşlık hakkı tanınması ballı börek oldu. İran, Körfez ülkeleri ve Türki Cumhuriyetlerden ciddi gayrımenkul alışı geldi.
Dünyanın Ağır Ağabeyi Devletlerin Piyasayı Paraya Boğması ve Artan Emtia Fiyatları
Gayrımenkul fiyatları sadece Türkiye’de değil tüm dünyada arttı. Bunun sebebi Ağır Ağabey Devletlerinin dünyayı paraya boğmasıydı. Bu para altın, kripto para, hisse gibi enstürmanlara akarken bir kısma daha güvenilir enstürman olan gayrımenkule gitti. Emtia fiyatları da çok hızlı artmaya başlayınca yeni yapılacak konutların daha maliyetli olacağı beklentisi, mevcut fiyatların hem Türkiye’de hem dünyada ucuz görünmesine sebebiyet verdi.
Döviz Yatırımcısı Vatandaşın, Döviz Kazancını Gayrımenkule Yönlendirmesi;
2016 yılı sonunda 100.000 Türk lirası olan bir vatandaşımız 35.714 dolar alıyordu. 2020 yılına kadar dolarda kalsa 100.000 lirası, 279.000 lira oluyordu. Bunun 100.000 lirasını 2016 yılında olduğu gibi dolardaki artışın devamına karşı yine dolarda bırakıp geriye kalan 179 bin lirasını ile gayrimenkul alımı için kullanma olasılığı bence oldukça yüksek. Türk vatandaşı gayrimenkulü sever.
2020 Yılında İktidarın Konut Kredi Fiyatlarını Düşürmesi
İktidarın konut sektörünü ayakta tutmak amacıyla konut kredisi faizine baskı yapması, Temmuz 2020 tarihinde sıfır konutlarda %0.64, ikinci el konutlarda %0.74 faiz oranları görmemize yol açtı. Kredi vadesi 120 aydan 180 aya çıktı. Doğal olarak kredi kullanımı ile konut alımı hızlandı. 2019 yılı sonunda bir önceki yıla göre %6 artış ile 188 milyar TL den 199 milyar TL ye çıkan konut kredisi portföyü; 2020 yılı sonunda bir önceki yıla göre % 40 artarak 279 milyar TL ye yükseldi.
Kamu Bankaları Konut Kredisi Faizlerini Düşürdü
Günümüze geldiğimizde, kamu bankaları konut kredisi faizlerini yine düşürdü. Bir milyon altı kredi faizi %1.29, bir milyon üstü %1.34 oldu. Bu krediyi kim kullanacak! Beyaz yakalılar. Geçen sene alabilecekleri konut fiyatı 800.000 lira ise bu yıl 1.2 milyon lira oldu. Geçen sene 640.000 lira 60 aylık kredi kullansa %0.74 faiz ile 13.250 lira aylık taksit ödeyecekti. Bu sene 960.000 TL kredi kullansa 23.100 lira taksit ödeyecek. Etrafınızda 23.100 lira taksit ödeyecek kaç tane beyaz yakalı var. On yıllık kredi çekse de aylık ödemesi 15.800 lira. Konut kredisi faizlerinin düşmesi geçen senenin etkisini yapar mı? Ben zannetmiyorum.
Gayrimenkul Fiyat Artışı Sürer mi?
Yukarıdaki etkenlerin tamamı şimdiye kadar 2021 yılı boyunca da devam etti. 2022 yıılnda da devam eder mi? Emin olamıyorum. 2021 yılı başı ile birlikte tüketim birden patladı, yetersiz hammadde ve emtia fiyatları gelen talep karşısında fırladı. 2022 yılında aynı şekilde artar mı? USD/TRY önümüzdeki 4 yıl içinde yine %350 değerlenir mi? 250.000 dolarlık vatandaşlık hakkı için bütün Orta Doğu Türkiye’ye akar mı? Ben pek olanaklı görmüyorum. O yüzden artık konut alırken maliyet- fayda analizi yapmayı unutmayın. 2021 yılı için 1.sınıf betonarme karkas bina M2 birim ortalama fiyatı 1,330 TL. “Türkiye’de gayrımenkul hep kazandırır”. Doğru! Ama 2022 yılında alım kararı vermeden 10 dakika düşünün bence.
