Yaratılan kentsel rantı toplum yararına kullanmak, kamucu ve halkçı bir bakış açısı, genel ve yerel yönetimler arasında eşgüdüm, siyasi irade, teknik bilgi ve gözünü budaktan esirgemeyecek kamu görevlisi, halk adamı belediye başkanları gerektiriyor.  18.Yüzyılın sonlarında Sanayi devrimi ile başlayan kentleşme sürecinde, bu kentlerin ve orada kümelenen insanların ihtiyaçlarını karşılamak için belediyelere ihtiyaç duyuldu. Günümüzde belediyecilik bir şehrin altyapısını yapmanın, onu ayakta tutmanın, insanlara su, elektrik gibi temel ihtiyaçları sağlamanın çok ötesinde bir anlam taşıyor. 20.Yüzyılın sonlarında ortaya çıkmış olan, kısaca sosyal belediyecilik diyebileceğimiz, belediyelerin kamu kaynaklarını, kamu yararına kullanması, ihtiyaç sahiplerine yardımlarda bulunması üzerine kurulu anlayışın da bugünün sorun ve gereksinimlerine cevap veremediği açık. Global bazda dünya nüfusu köylerden kentlere göç ediyor. Bugün dünya nüfusunun %51’i kentlerde yaşıyor. Bir asır önce tablo çok farklıydı. Nüfus yoğunluğu yaşayan bu mekanların çoğuna “kent” demek aslında biraz zor. Daha çok endüstriyel ekonomi içine sıkışmış insan yığınlarının bir arada yaşadıkları bu mekanlar, beraberinde pek çok alt yapı ihtiyacının yanında ekonomik, kültürel üst yapı sorunlarını, başta güvenlik, sağlık olmak üzere yaşam sorunlarını getiriyor. Yani günümüzde belediyeler hem 18.YY’ın en temel, basit belediyecilik hizmetlerini, hem de 21.YY’ın adaletsizliklerle ağırlaşmış kent sorunlarını çözmek için gerekli politikaları hayata geçirmek zorunda. Bütün bu hizmet ve politikaları yerine getirmek için belediyelerin türlü gelirleri var. Ülkemizde en son yasal düzenleme olan 3 Temmuz 2005 tarihli, 5393 sayılı yasa belediyelerin çalışma şekillerini belirliyor. Aslında bu ifade konunun zorluğunu baştan vurguluyor. Birer kamu kurumu niteliğindeki belediyelerin, seçimle gelen ve siyasi kişilikleri olan belediye başkanları ile birlikte tüm bürokrasisi devlet görevlisi sıfatıyla iş yapıyorlar ve genel idareye bağlı çalışıyorlar. Tüm çerçeve yasalarla çiziliyor ve belediyeler devletin, daha kötüsü o andaki siyasi iktidarın ekonomik ve siyasi hedefleri, sınırları, kabulleri içinde kalmak zorunda kalıyor. Şükürler olsun, günümüzde ağırlaşmış sorunlar, yerel yönetimleri zorunlu kılıyor, bu da yerel demokrasinin sınırlarını giderek genişletiyor. Bireysel ve toplumsal insan gereksinimleri tek bir merkezden çözülemeyecek ve yönetilemeyecek kadar çeşitli ve çözümü zor.
Günümüzde belediyeler hem 18.YY’ın en temel, basit belediyecilik hizmetlerini, hem de 21.YY’ın adaletsizliklerle ağırlaşmış kent sorunlarını çözmek için gerekli politikaları hayata geçirmek zorunda.
Yasada belirtildiği üzere, ülkemizde belediyelerin gelirleri genel bütçeden aktarılan paylar, yasanın belirlediği vergi ve harçların toplanması ve taşınmaz mal gelirleridir. Ceza ve faiz gelirleri, özel kişi ve kurumların bağış ve yardımları da öz gelir olarak sayılır. Ayrıca borçlanma bu amaçla kurulmuş İller Bankası üstünden yapılabilir. Sayıştay’ın vermiş olduğu bir kararla başka bankalardan yapılan borçlanmalarda tahakkuk eden faiz belediye bütçesinden karşılanamaz; yani bu yol kapalıdır. İller Bankası 11 Haziran 1933’de, 2301 sayılı kanunla belediyelerin ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla  “Belediyeler Bankası” olarak kurulmuş, 23 Haziran 1945’te 4759 sayılı kanunla ismi değişmiş, 26 Ocak 2011’de 6107 sayılı kanunla “İller Bankası A.Ş.” adını almıştır. Özel hukuk ilkelerine bağlı tüzel kişiliği olduğu yazılsa da, hükümet politikaları doğrultusunda hareket eden bir kurumdur. Belediyelerin topladığı vergiler 2464 sayılı yasada belirtilmiştir. 29 Temmuz 1970 tarih ve 1319 sayılı kanunla toplanan emlak vergilerinin tarh, tahakkuk ve tahsili 1985 yılında yapılan düzenlemeyle belediyelere bırakılmıştır. Kanımca bu belediyecilikte büyük bir çığır açmıştır. Belediyelerin gelirleri çok artmış, aynı zamanda değerli yerlerdeki belediyeleri birer rant merkezi haline getirmiştir. Büyükşehir belediyelerinin gelirleri ilçe belediyelerinin gelirlerinden farklı değildir. 10 Temmuz 2004 tarih ve 5216 sayılı kanun büyükşehir belediyelerine bağlı belediyelerin emlak vergilerinden %25 pay verir. Belediyeler kendilerine ait vergilerin toplanmasında takip yapabilirler ancak cezai yaptırım uygulayamazlar. Bu işlem Maliye Bakanlığı’nın yetkisindedir. Artan ve ağırlaşan kentsel sorunlarla baş edebilmek için toplanan vergi ve harçlarla diğer yasal gelirler, kısaca kamusal kaynaklar, kamucu bir yaklaşımla değerlendirilmediği, verimli kullanılmadığı, hatta yolsuzluklarla çarçur edildiği için alternatif kaynaklara başvurmak gerekir. Bu kaynakların en kolayı borçlanmaktır. Ancak yukarıda değindiğim gibi kredi şeklinde borçlanma belediyeleri merkezi hükümete sadece idari açıdan değil, aynı zamanda ekonomik olarak ta bağlı kılar. Dış borçlanma İller Bankası yoluyla yapılabilir. Burada bankanın yatırım projesi karşılığında sağlanacak gelirin kullanılacağı ödeme takvimini onayı şarttır. Bunun yerine tahvil ve benzeri borçlanma araçları ihracı daha gerçekçi bir gelir kaynağı olarak gözüküyor. Tahvil ölçek itibarıyla ve uzun vadeli bir kaynak olarak yıllara yayılan bir yatırım aracı olduğu için büyükşehir belediyeleri için daha uygun bir yoldur. Tahvil konusunu başka bir yazının konusu olarak bırakarak daha farklı, alternatif bir kaynağa yönelmek istiyorum. Gayrimenkul sertifikaları. Şehirler giderek kalabalıklaşıyor, bina stoğu eskiyor. Buna deprem gibi riskleri de eklediğinizde kentsel dönüşüm bir gereklilik olarak karşımızda duruyor. Şehir planlaması, yeni donatı alanlarının sağlanması, daha çok yeşil alan, daha çok otopark, daha çok sosyal tesis için kentsel dönüşüm şart! İsmi artık değiştirelim diyenler var. Yani Türkiye’de doğru düzgün hayata geçmeden kavramın ismi eskidi. “Kentsel yenilenme” diyelim mesela. İşin özü değişmez. Belediyelerin sahip oldukları taşınmazlarla ilgili tasarrufları vardır. Bunları kiraya verebilirler veya satabilirler. Bu taşınmazlarla ilgili başka kaynaklar bulunabilir. Gayrimenkul sertifikaları, kira sertifikaları gibi. Kira sertifikaları Varlık Kiralama Şirketleri vasıtasıyla piyasaya sürülen, alınan, satılan, borsada ikincil piyasada el değiştiren, sahibine getiri sağlayan bir yatırım aracıdır. Kira sertifikasının oldukça likit bir endirekt gayrimenkul yatırımı şekli olduğunu da söyleyebiliriz. Riskine bakıldığında ise, kira sertifikalarının dayanak varlığın değeri kadar güvenceye sahip olduğunu görürüz. Bu anlamda yatırımcı için de oldukça güvenli bir finansal enstrümandır. Gayrimenkul sertifikası ise, gayrimenkul projelerinin küçük paylara bölünmesi yoluyla, alternatif bir finansman ve yatırım kaynağı yaratmayı amaçlar. Gayrimenkule yatırım yapmak isteyen, ancak bağımsız birim almaya gücü yetmeyen küçük yatırımcılara dönük yatırıma ortak etme yoludur. Borsa İstanbul'un internet sayfasında gayrimenkul sertifikaları şu şekilde ifade edilmektedir: “Gayrimenkul projesi başlayacak ya da devam eden şirketlerin, bağımsız bölümleri küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır.” Her bir sertifika bir metrekare alanı veya parasal değeri gösterir. Getirisi faize konu değildir, borsada işlem gördüğünden bu getiri artar veya düşer. Amacı dışında kullanılamaz, rehin ve haciz edilemez, teminat olarak gösterilemez, dolayısıyla sağlam bir yatırım aracıdır. Ayrıca ömrü proje süresiyle sınırlıdır. Süre sonunda yeterli miktardaki sertifikalar bağımsız birime dönüşür, veya nakde döner. Yapısı itibarıyla kentsel dönüşüm projelerinin finanse edilmesi için uygun bir yoldur. Yenilenen yapıların, çevre düzenlemesiyle birlikte değerini çok katladığı bir sektörde sertifikadan zarar etmek orta vadede olası görünmemektedir. Proje alanıyla ilgili hak sahipleri ve sahiplik oranları tespit edildikten sonra, kendilerine belli oranda sertifika verilir. Bu sertifikalar bir veya birden çok bağımsız birimi sahiplenme sonucunu verebilir. Proje alanı, kat irtifakı, sahiplik oranları teknik konulardır. Yerinde kentsel dönüşüm için gönüllülük esastır. Merkezi hükümet, ilgili bakanlık, bürokrasi, büyükşehir ve ilçe belediyeleri halka bütünleşerek bunu hayata geçirebilir. Bu alternatif kaynaklarda 2499 sayılı yasayı yürürlükten kaldıran 6 Aralık 2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu esastır ve işlemler için SPK’dan izin almak şarttır. Sermaye piyasalarının adil, verimli, şeffaf, güvenilir bir şekilde işlemesi göreviyle kurulu olan kurum küçük yatırımcıların güvencesidir. Yakın zamanda İstanbul’da Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından organize edilen, Yapılarda Dönüşüm Zirvesi’nde iki öneri öne çıktı. Birincisi kentsel dönüşümde finansal araçların zenginleştirilebilmesi  amacıyla mevcut kurumsal yapının yeniden düzenlenerek etkinleştirilmesi; ikincisi, ulusal ve uluslararası fon ve yatırımcıların sağlayacağı kaynakların kullanılması amacıyla Gayrimenkul Sertifikası ihracı. “Afet Bonosu/ Tahvili, Sürdürülebilirlik Destekli Bono/ Tahvil, Sosyal Etki Tahvili, Projeye Dayalı Menkul Kıymet İhracı” gibi geleceğe dönük alternatif önerilerde gündemi zenginleştirdi. Yaratılan kentsel rantı toplum yararına kullanmak, kamucu ve halkçı bir bakış açısı, genel ve yerel yönetimler arasında eşgüdüm, siyasi irade, teknik bilgi ve gözünü budaktan esirgemeyecek kamu görevlisi, halk adamı belediye başkanları gerektiriyor.