Küresel konut piyasası, başta İngiltere olmak üzere sıkıntı yaratacak gibi duruyor. Bloomberg’e göre milyonlarca insanın son yıllardaki konut fiyat artışlarından dolayı serveti katlanmış görünüyor. Yüksek faiz ile yapılan konut alım borçlanmaları, hızla yükselen konut fiyatları piyasayı kilitlemiş gözüküyor.
Türkiye’de durum farklı değil. TCMB'nin 2017 den beri oluşturduğu “Konut endeksine” göre 2017 yılı başından 2020 yılı sonuna kadar konut fiyatları hiç artmıyor. 2022 yılına geldiğinde ise 2017 yılına göre %100 artıyor. Sonra düşük faiz, düşük kur, parası olan yabancıya vatandaşlık hakkı devreye giriyor. 2022 sonuna geldiğimizde bir yılda konut fiyatları %300, 2017 yılına göre %600 artıyor. Ben o zamanlar, “konut fiyatları çok şişti, daha artmaz. Dünyada emtia fiyatları da düşüyor, konut yapım maliyetleri de sabit kalır Türkiye’de” diye düşünüyordum. Eylül 2023 verisine göre 2022 sonuna göre neredeyse %85 yine arttı. 2017 yılına göre artış %1088 seviyesine ulaşıyor. Kabaca 2022 yılı başında 2 milyon liraya alınan evin bugünkü değeri 11 milyon. Beş kat artmış. 2022 başında 2 milyon ile 13,50 liradan dolar alsa bugün ki değeri 4,3 milyon ederdi. Faiz de durum hiç kıyaslanmayacak kadar içler acısı. Belki hisse bazında borsa, konuttan çok daha fazla kazandırmıştır.
Günümüzde konut fiyatları son iki buçuk yılda kabaca beş kat artmış, konut kredisi faizi bir yıl önce ortalama aylık %1,30 iken bu hafta %2,87 seviyesine çıkmış durumda. Konut kredileri bıçak gibi kesilmiş duruyor zaten, mevduat faizleri de göreceli olarak yüksek, parası olan böyle yüksek fiyattan ev alır mı? Bana zor geliyor.
Sezar’ın hakkı Sezar’a, Naci Ağbal’ın hakkı Şimşek’e veriliyor. 2020 yılı sonunda Naci Ağbal göreve geldiğinde, Mehmet Şimşek’in göreve geldiği günden itibaren yaptığı uygulamalarının hemen hemen aynısını ülkeye çok daha düşük maliyet ile o günlerde hayata geçirmişti. Aşağıdaki tabloda detayları bulabilirsiniz.
Göreceğiniz üzere Naci Ağbal ilk beş aylık sürede MB faizini %130 artırmış, doları %20 düşürmüş, enflasyonu %38 artırmış, reel faizi eksi %3,13 den artı %2,42 ye çıkarmıştı. Ülke hisse senedine ve tahviline ilk üç ayda 4 milyar dolar yabancı girişi olmuştu.
Mehmet Şimşek beş aylık sürede MB faizini %371 artırdı, dolar düşmedi, %10 arttı, enflasyon %67 arttı, reel faiz eksi %21,50 den eksi %16,17 seviyesine düştü. Hisse senedi ve tahvil piyasamıza 2 milyar dolar yabancı girişi oldu ama Mayıs ayında seçim riskini almak istemeyen 800 milyon dolarlık yabancı çıkışının geri döndüğünü düşünürsek net giriş aslında 1,2 milyar dolarda kaldı. Çok net olarak görülüyor ki Naci Ağbal arkasına teneke bağlanıp gönderilmeden önce benzer uygulamaları çok daha az maliyetle yapıyormuş. Peki, Naci Ağbal’ı kim gönderdi. “Faiz sebep, enflasyon sonuçtur” diyerek faizleri %19 dan %8,50 ye düşmesine, ardından %40 seviyesine çıkmasına izin veren kahraman kim? Ülkeye bu ağır ekonomik yükü reva görenler cefasını mı çekiyor, sefasını mı sürüyor?!
Türkiye’ye sıcak para gelir mi? Piyasada genel bir kanı oluştu. MB faizi %45, dolarda 33 lira ile 35 lira arasında olursa Türkiye’ye sıcak para yağabilir görüşü var. Olabilir. Ama, ben pek emin değilim. Ağbal döneminde dikkat ederseniz FED ve ECB faizi sıfır. Senin faizin %19. Sıfırı boş verin ECB'nin %0,25 faizinin kaç katı, arada uzay var. Almanya tahvil faizleri o dönemlerde uzun süre eksi faiz verdi. Buna rağmen Türkiye’ye gelen sıcak para 5 milyar civarında. Fed ve ECB ortalama faizi bugün %5. Türkiye %40 seviyesine geldi, 7 kat daha fazla faiz veriyorsun. Sonsuz faiz verirken lütfedip gelen sıcak para 7 kat fazla verirken gelir mi?! Üstelik Ağbal döneminde beş ayda reel faiz kazancı sağlanmıştı, bugün halen ciddi eksi reel faiz geliri söz konusu. Türkiye ile kıyaslanan emsal ülkelerin hepsinde reel faiz kazancı var artık. Bence ekonomi kurmaylarının da sıcak paranın geleceğine çok inancı yok. Son olarak bazı hizmet ihracı kalemlerindeki kazanç istisnasını %50 den %80 e çıkardı. Yakında, “Yeter ki ülkeye döviz getir kazancından vergi almayacağım” diyecek. Sıcak parayı geçtik, doğrudan yatırımcı gelir mi!? Enflasyonda en yükseği henüz görmedik. Hem döviz kuru hem faizler artarken enflasyon sadece tüketimi kısarak düşecek mi göreceğiz. Adalet, liyakat, demokrasi, hakkaniyet, rasyonellik olarak beş ayda bir arpa boyu yol kat ettik mi!? Kat ettiysek gelir. Türkiye’den çıkan ya da faaliyetlerini küçülten uluslararası kurumları dikkate alarak bu konudaki kararınızı kendiniz verin. Dolar/TL: Son on iki haftalık sıkışmasına bakarsak bu haftayı 29,35 ile 28,95 arasında geçirmesinin kuvvetli olasılık olduğunu tahmin ediyorum. 28,40 destek. Hedef olarak 32 civarı yerini koruyor. Bist100:Altın/ons: Bu hafta 2010 dolara doğru hareket yapma olasılığı yüksek. Üstünde kalamazsa haftayı 1970 dolar seviyelerine gevşeyerek tamamlayabilir. Euro/Usd: 1,1075 direnci var önünde. Hafif bir direnç ama dayanabilir. 1,0790 altında kapanış yapmadıkça 1,1250 seviyelerine kadar yükselecek gibi duruyor. Bitcoin: 37350 dolar direncini bir türlü yukarı kıramadı. Binance’ın kripto paralar üzerinde kara para aklandığını kabul etmesi ve 4,3 milyar dolarlık ceza sonrası işlem yapmasına izin verildi. Piyasa tepki veremedi. İşlem yapılacağı için coşsun mu, kara para aklandığı için çöksün mü!? Kaldıraçlı işlem izin kararına kadar sıkışacak gibi duruyor. Brent Petrol: Bir şaşkınlık da burada var. OPEC toplantısı sürpriz şekilde ertelendi. Arz azaltımı 2024 yılında sürecek mi, sürmeyecek mi, muallak. 77 ile 86 dolar arası devam.
