KİPTAŞ Genel Müdürü Kurt: Milli Emlak’ın İstanbul’da 650 bin konut üretecek mülkiyeti yok

Tartışmaların odağında ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı TOKİ ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin iştiraki KİPTAŞ yer alıyor. İki kurumun yıllar içinde kentte yaptıkları kentsel dönüşüm, sosyal konut projelerine dair sayılar sık sık paylaşılıyor. PolitikYol'a konuşan KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt,

Deprem bu dönem ülkenin en önemli gündem maddelerinden biri oldu. Ekrem Başkanımız da göreve geldiğinde sosyal konut ve kentsel dönüşüm konusunda KİPTAŞ’ın aktif rol almasıyla ilgili bize bu görevi verdi. Türkiye’de sabit taksitle sosyal konut üreten tek kurum olduk. Aynı şekilde riskli yapıların sabit taksitle inşaat maliyetine yenilenebileceği bir sistem olan İstanbul Yenileniyor’u hayata geçirdik ve İstanbul'da çok ciddi bir talep aldık. 31 bin üzerinde başvuru oldu. Bu da 470 bin üzerinde konuta denk geliyor ve burada 1.7 milyon insan yaşıyor.

KİPTAŞ bu dönemde geçmişin aksine, sosyal projeleriyle Hatay'da deprem bölgesinde yaptığı geçici yaşam alanıyla; Bulgur Palas, Büyükdere Fidanlığı, şehrin merkezinde yurt inşaatı gibi işlerin yanı sıra en çok da depremle ilgili sahada yaptığımız icraatlarla gündeme geldik ve KİPTAŞ adından söz ettirdik.

Merkezi yönetimin seçim propagandası deprem üzerine, o yüzden bizim iş birliği çağrımıza kulak vermediler ve bu da bizim gündeme fazla gelmemize sebep oldu. Biz, önceki 24 yıldan daha fazla riskli yapıya çözüm üreten yönetim olduk. Bunları üst üste koyunca KİPTAŞ’ın gündemde olması normal.

Bir de yaptığımız her kentsel dönüşüm ve sosyal konut projesinde kamuya fayda sağlamak için kreş inşa ettik. KİPTAŞ, tarihinde ilk kez mahalle aralarına girdi. Bu dönemde kar amacı gütmeyen bir politikayla yönetildiği için 10-20 daire fark etmez, riskli yapılara çözüm ürettik. İnşaat maliyetine, 24 ay sıfır vadeli borçlanma imkanı sunuyoruz. Vatandaş uzun vadeli borçlanmak isterse, KİPTAŞ kefil olarak bankadan kredi kullanabiliyor. Bunlar toplum faydasına işler olduğu için KİPTAŞ’ı gündemde tuttu.

Merkezi yönetim, kentsel dönüşümü maalesef yerelde iş birliği yapmadan yönetmeye çalıştı. Geçmişten beri bunu yaptığı için de İstanbul’da yapı stokunun yüzde 70’i riskli halde. Merkezi yönetim bazı alanları rezerv ilan edip, yeterli donanımı olmayan ilçe belediyelerine bu süreci yönet dedi ama ilçe belediyeleri bu süreçte vatandaş ile temas kurmadıkları için hep başarısızlıkla sonuçlandı. Merkezi yönetimin çözüm odaklı yaklaştığı yerler oldu ama vatandaş ile yüzleşip temas kurmazsanız ikna etmeniz mümkün değil. Geçmişe dönük yanlışlarla dolu bir karneniz varsa güven sorunu yaşanıyor. Biz yeni bir yüz ve söylemle, vatandaşın içinde olacağı şeffaf bir yöntem olan İstanbul Yenileniyor’u hayata geçirdik. Ciddi bir güven oluştu.

Murat Kurum’un yapması mümkün değil.

Bu beyanda bulunan siz olsaydınız gerçekliğiniz daha fazla olurdu. Çünkü sizin bu konudaki yetkinlik ve yeterliğinizi bilmiyoruz. Sayın Murat Kurum’un Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yaptığı dönemdeki sayılar ortada. TOKİ 2019-2024 arasında ürettiği konut sayısı 8 bin 500. KİPTAŞ ise 11 bin konut. Topladığımızda 20 bin yapıyor. 650 bini siz neye göre söylüyorsunuz. Bırakın TOKİ’yi Milli Emlak’ın bile İstanbul’da 650 bin konut üretecek mülkiyeti yok. Gerçeklerden uzak, tabiri caizse tüm tuşlara basıldığı bir dönem yaşıyoruz. Özellikle Murat Bey’in yönetimi seçim dönemlerinde bunu hep yapıyor. Ne yapıyorlar? 50.000, 100.000, 250.000 konut kampanyaları yaptı ve bunların çoğu gerçekleşmedi. Gerçekleşmediği için de TOKİ mağdurları diye bir kavram gelişti. Bu, TOKİ’nin kötü bir kurum olduğunu değil kötü yönetildiğini gösterir. Bu kurumların başındayken siz bu kadar üretmediniz. 20 yıldır İstanbul’da böyle bir dönüşüm yapmadınız. İstanbul Büyükşehir Belediyesi başkan adayı olunca mı riskli yapıların çözümü beka sorunudur demek aklınıza geldi. Siz bu işin Türkiye’deki sahibiydiniz. Bana samimi gelmiyor. Yapabilme kabiliyetinin olduğunu da düşünmüyorum. Teknik ve finansal açıdan da beş yılda 650 bin konutun yapılması sadece merkezi yönetim ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile olabilecek bir şey değildir. Yapının bağımsız bir yapı tarafından tek sesliye indirilmesi gerekmektedir. Deprem konusu da siyasete maalesef alet ediliyor. İnsanların can güvenliğini ilgilendiren bir süreçte bunun yapılmaması gerekiyor. Maalesef Türkiye’nin gerçekleri böyle ve siyaset çok sert geçiyor.

300 bin konutun İstanbul Büyükşehir Belediyesi marifetiyle dönüşeceğini söylüyor. Bunda da 700 bin TL hibe vereceğini, 100 bin TL de kira yardımı vereceğini söylüyor. Bunu kabaca hesapladığımızda sadece mali destek için 240 milyarlık yatırım gerekiyor! Bu da İstanbul Büyükşehir Belediyesi hiç maaş ödemesi, yatırım yapmasa; metrobüsler, vapurlar çalışmasa bile bir yıllık bütçesinden fazla. Gerçekçi bir rakam değil. 100 bin de depo konut yapacağını söylüyor. 100 bin konutun inşaat maliyeti bugün 250 milyar TL. Yani İBB’nin hiçbir çalışma yapmayacak, personeline maaş ödemeyecek gibi bir paraya ihtiyacı var. Ayrıca 100 bin konut demek; yeşil alan donatısı, park vs. gibi şeyleri yapmadan, İstanbul Atatürk Havalimanı’nın alanı kadar bir yer gerekiyor. İstanbul’a uydudan baktığınızda doğal eşikleri ne kadar dolmuş bir kent. Bir şey yapılması fiziken de pek mümkün değil. Bunun için alternatif ve hibrit yöntemler denenmesi lazım. Gerçekçi söylemler olmadığı ortada, seçim öncesi Murat Kurum her dönemde böyle vaatlerde bulunuyor. Umut satarak vatandaşın çaresizliğinden faydalanmaya çalışılıyorlar. Ben bunu teknik olarak şöyle sakıncalı görüyorum. Biz İstanbul Yenileniyor ile vatandaşı ciddi anlamda bilinçlendirme seviyesine getirdik. Bu nedir? Önceden gelsin kamu yapsın ya da imar artışı olsun diye beklenirken şu an inşaat maliyetine yapmayı kabul ediyor. Vatandaşı bedavadan yapacakmış gibi bir vaatle kandırırsanız, bizim 3-4 yılda yaptığımız yolu sıfırlamış olursun. Vatandaşın canını ilgilendiren konularda gerçek dışı vaatlerde bulunmamak lazım. Türkiye’de bürokrasiden siyasete geçen kişiler bu tip gaflarda maalesef bulunuyor.

Bizim bu dönemde ürettiğimiz toplam ürettiğimiz ve devam eden projelerle, 50 farklı noktada 18.834 sayısına ulaştık. Bu dönemde KİPTAŞ olarak 2.093 riskli bağımsız birime çözüm oluşturduk yıkıp yenilenmesini sağladık. 11 binden fazla insanın hayatını bu projeler ile kurtardık. Bu sayı İstanbul ölçeğinde az gibi geliyor olabilir, bunları yaptığımız dönemde pandemi, ekonomik kriz ve ciddi bir deprem yaşadık.

Bizim karnemizi şöyle değerlendirmeniz lazım. 24 yıl boyunca yönetilen KİPTAŞ kaç riskli yapıya çözüm üretti 1.632, biz yeni KİPTAŞ yönetimi olarak dört yılda 2.093 bağımsız birime çözüm ürettik. Bu işi ne kadar dert ettiğimizi gösteriyor. Bunları yaparken bir tane kamu bankasından bile vatandaşların uygun koşullarla kredi kullanmasında destek alamadık. Pandemi ve en kötü ekonomik koşulları yaşamamıza rağmen bunu yaptık. Yeterli gibi görünmeyebilir ama bizim sistemimizin işlediğini gösteriyor. Şu anda İstanbul Yenileniyor sistemi kapsamında 25.000 riskli bağımsız birimde borçlanmaların uzlaşmasına kadar imza aldığımız anlaşmamız mevcut. Bürokratik süreçler devam ediyor, bir kısmının taşınmasını bekliyoruz. 900 farklı noktada uzlaşmamız var. Bu insanlar inşaat maliyetine yapılarının yenilenmesi konusunda bizimle uzlaştı.

Bizim burada bürokratik süreçler uzayınca ve inşaat maliyetleri artınca mekanizma yavaş işlemeye başladı. Bundan dolayı da bizim vatandaşa uygun finansman seçeneği sunmamız lazım. KİPTAŞ olarak her ne kadar 24 ayda sıfır vadeli ödeme planı ya da uzun vadeli banka kredilerinde kefalet desteği sunsak da inşaat maliyetlerinin artması ve alım gücünün düşmesi vatandaşın hızlı aksiyon almasının önüne geçiyor. Bundan dolayı merkezi yönetime diyoruz ki gelin iş birliği içinde yapalım, kamu bankalarındaki kaynakları riskli yapıda oturan vatandaşlara sunalım. Özet geçmek gerekirse KİPTAŞ bu dönemde, önceki 24 yıla göre daha fazla riskli yapıya çözüm üretti. Artı bu dönemde 2.095 bağımsız birimden oluşan dört farklı sosyal konut projesi yaptı. Bu sayı da az gibi geliyor ama biz sosyal konut projelerimizi sabit taksitle temel atıldığı dönemin asgari ücretinin altında taksit seçenekleri ile sunduk. Bununla da Türkiye’de sabit taksitle sosyal konut üretilebileceğini göstermiş olduk. TOKİ bunu yapamıyor!

Bizim en son ürettiğimiz sosyal konut projesi olan Tuzla Aydınlık Evler, TOKİ ile yan yana olan projemiz olduğu için bundan bahsediyorum. 2021’de temel attılar, biz de 2021’de temel attık. Biz 13 ayda bitirdik onlar hala bitiremedikleri için örnek veriyoruz. Biz temel attığımızda asgari ücret 4.253 TL idi. 13 Aralık 2021’de temel attık. Biz aylık 3.663 TL’den satışa çıktık. Türkiye’de bu tarihte olmamış bir şey oldu. İnşaat maliyeti ilk defa asgari ücretin üstüne çıktı. Bugün inşaat maliyeti 25.000 TL, asgari ücret 17.000 civarında, grafik 2021’den beri terse dönmeye başladı. Bu da sosyal konut üretiminin önüne geçti. Konut üretmekle ilgili sorun yok. Şu an sahada 8.700 aktif ürettiğimiz konutlar var. Yeni konutların temelini atacağız. Ancak asgari ücretli ödeyebilecek fiyatlarla satışa sunmazsanız buna sosyal konut diyemezsiniz. Asgari ücretli, bir ay boyunca hiçbir şey yiyip içmese bile, yeni bir konutun 1 metrekaresini satın alamıyor. Merkezi yönetimin de, sabit taksitle ödeme planı politikasına geçmesi gerekiyor aksi takdirde Türkiye’de sosyal konut üretmek mümkün değil.

Değişken faizin bir örneğini vereyim. Yine Tuzla’dan, Mart 2019’da 50.000 konut kampanyasına çıktılar. O zaman asgari ücret 2.020 TL, 180 ay boyunca 970 TL taksit ödeyecekleri söylendi. Dairelerin fiyatı da 195.000 TL’ idi. Ocak 2024’te şu an bu daireler 2 milyon 685 bin TL’den yapılıyor. Taksit tutarları da 13.425 TL’den başlıyor. Bu taksitler de artarak devam edecek. TOKİ altı ayda bir güncelleme yapıyor. Bu yıl memur zammı artış oranı 14,82. Enflasyon bu dengede bile gitse, dairenin fiyatı 34 milyon TL’ye geliyor. Vatandaş bunun altından kalkamıyor, o yüzden TOKİ mağdurları diye bir kavram gelişti. Bu kötü ve plansız yönetimle alakalı bir şeydir.

Biz hiçbir yüklenicimizi şu ya da bu partili diye ayırmadık, yeterliliğine baktık. Şu an yapılan işlerde geçmiş dönemde iş yapan da var, merkezi yönetime iş yapan da var, sisteme yeni katılan müteahhitler de var. Biz finansal ve teknik yeterliliği tam olan her firma ile çalışabiliriz. Zaten firmaların partisi olmaması lazım. Geçmişte siyasi birliktelik amacıyla belirli gruplar çok desteklenmiş. Bu gruplar desteklenince de finansal gücü ve yeterliliği piyasanın çok üstüne çıkmış. Dolayısıyla böyle bir çalışma politikasına gitmişler, bizim böyle bir politikamız yok. Biz İstanbul Yenileniyor’da müteahhitler de başvurabilsin diye portal açtık. Gelin bizim elimizde çok ciddi bir envanter var, riskli yapıları yenileyeceğiz bu sürece paydaş olmak istiyorsanız internet üzerinden bize kayıt yaptırın. Yeterliliğinizi test edeceğiz, bilgi ve belge talep ettik. Yeterli olursanız size davet göndereceğiz dedik. Biz süreci bu kadar şeffaf yönettik. Kaldı ki göreve geldikten sonra merkezi yönetim her denetim mekanizması ile biz denetledi. KİPTAŞ tarihinde olmamıştı, 4 yıl Sayıştay denetimine girdi. Mülkiye müfettişleri geldi. Çok şükür hiçbir sorun da olmadı. Çünkü biz problemli bir iş üretmedik, her şeyi de kamuoyu ile paylaştık. Bizim en büyük gücümüz şeffaflık. Şeffaf olmanın gücünü de bu dönem gördük.

Binaların yaş ortalaması konusunda bir şey diyemeyeceğim ezberimde yok.  Ancak İstanbul’daki yapı stokunun %70’i 2000 yılı öncesinde yapılmıştır. Bu da potansiyel risk altında olduklarını gösteriyor. İstanbul’da 6 milyon 400 bin bağımsız birim var. Ticari birimleri de ayrı tutuyorum. Bu yapılar hem bir deprem yaşadılar, hem de Türkiye’deki yapım yönetmelikleri 2000 yılından sonra güncellendi. Hepsi eski teknik ve eski malzemelerle, deniz kumu vs. dediğimiz ürünlerle, nervürsüz demirle yapıldı. Biz bu yapıları sahada yaptığımız yıkımlarda görüyoruz. Bir acı tablo varken konunun siyasete alet edilmesini bir mühendis olarak, açık ve net bir şekilde lanetliyorum. İnsanların canını ilgilendiren bir konuda bir araya gelemiyorsak ne zaman bir araya gelebiliriz!

Bana göre hemen hemen hepsi yenilenebilirdi. Özellikle 2002’den sonra ülkede bir para bolluğu oldu. Hatırlayın 2005-2012 yılları arasında konutlar temelde iken son kata gelmeden iki kat değerleniyordu. O zamanki maliyetler çok düşüktü ve asgari ücretin altındaydı. Satış rakamları çok iyi gidiyordu ve para bolluğu vardı. Ve kamu mülkiyetleri vardı. Şimdi İstanbul eşiklerine kadar doldu. Hem şehir büyüdü hem de yapısı eski kaldı. Bu kaynaklar riskli yapıların yenilenmesi için kullanılsaydı. Hem hareket kabiliyeti hem de piyasa buna elverişliydi. Şu anda bunlar çok zorlaştı üretim yapacak arsa kalmadı yeni yerleri imara açmak gerekecek. Yeni yerler imara açılırsa şehir zaten kaldırmıyor. Dolayısıyla çok fazla vakit kaybettik. Olası bir depremden önce İstanbul’u depreme hazırlayabilir miyiz? Bu çok zor. Bu tek bir yöntemle olacak şey değil, hibrit yöntemler kullanılmalı. Bunlardan biri yenilemedir, ikincisi güçlendirmedir. Daha yaygın kullanılır hale getirilmesi gerekiyor. Bununla ilgili de mevzuatta düzenlemeler yapılmalı. İtalya ve Japonya’da bunun çok ciddi örnekleri var. Bir diğeri de İstanbul’da ciddi bir yapı stoku var. Kesinlikle bu boş konut stoku kamu otoritesi tarafından, kamu yönetimine geçirilmeli ve öncelikle riskli yapıda oturan vatandaşları bu sağlam konutlara taşımalıdır. Bu sayede hem şehri riskli yapıdan arındırmış oluruz, hem de piyasanın en büyük kiracısı kamu olduğu için kira fiyatlarını da regüle etmiş oluruz. Hibrit yöntemleri kullanmak zorundayız aksi takdirde İstanbul’u depreme hazırlayamayız.

İstanbul’da çok ciddi bir boş yapı stoku var. İstanbul 750 bin boş yapı olduğunu görüyoruz. Bu yapıların 500 bini depreme dayanıklı olsa, bir anda 500 bin riskli yapıyı çözüm üretebiliriz. Bu da yaklaşık 2 Milyon nüfus yapar. Bu bile İstanbul’a çok büyük bir hareket katar. Bir konut dört kişinin hayatını kurtarmak demek, bu çok önemli. Boş yapıları kullanmak kamunun en güçlü icraatlarından biri olması lazım.

TOKİ’nin plan yapma yetkisi var, kamulaştırma yetkisi var. Merkezi yönetim bütçesini kullanıyor. İhale usulleri bile bizden daha rahat. Biz işimizi birebir takip ettik, orada kurduğumuz finansal metot çok işe yaradı. Müteahhitlere verdiğimiz avanslarla müteahhitin malzeme tedarikini sağlamasını sağladık. Verdiğimiz avansları başka yerde kullanmasına izin vermedik. İnşaatı da biz düzenleyip kontrol ettik. TOKİ çok büyük bir mekanizma, Türkiye’nin tamamında iş yapıyor. Kurumsal yapısı bunu kaldıracak gibi değil. TOKİ’nin ortalama yıllık üretim kapasitesi 40-50 bin bağımsız birimken son dönemlerde bu 100 – 150 bine çıktı. Personel sayısındaki etkinlik bu oranda arttı mı, artmadı. Tam tersine TOKİ kan kaybediyor, kurumsal yapısında bir sorun var. Tuzla’daki en büyük sebep bizim işi sıkı takip etmemizden kaynaklandı, oradaki 321 konut için 167.000 başvuru aldık. Bu Türkiye’de bir rekor. Ama TOKİ hala projesini tamamlayamadı durum bu.

Üretmekle ilgili bir sorun yok, vatandaşları konutlara eriştirmekle ilgili bir problem var. Bununla ilgili yeni dönemde İstanbul Büyükşehir Belediyesi mülkiyetinde olan yerleri sabit taksitle ihtiyaç sahiplerine erişimi için 20.000 konut inşa etme hedefimiz var. Bununla ilgili bürokratik bir problem yaşamazsak, yani İBB Meclisini de Ekrem İmamoğlu yönetimi kazanırsa, 20.000 konutu ihtiyaç sahiplerine sabit taksitle vatandaşlara eriştirmek için proje hazır. 20.000 konut müjdesi Başkanımızın seçim vaatlerinde de var. Biz inşa ettiğimiz konutları evi olmayanlara, belirli bir gelir seviyesi olan insanlarla eşleştireceğiz. Sosyal konutlarda biz hep böyle yaptık. Bunları da sabit taksitle yapacağız. Amacımız ihtiyaç sahiplerini eşleştirdiğimiz konutlara yerleştirmek. En büyük önceliğimiz riskli yapıların yenilenmesi olacak.

Bizi beceriksiz ve kabiliyetsiz olarak değerlendirdi, TOKİ Başkanı da benzer bir gaf yapıp sivrisineğe benzetmişti. Sabit taksitle sosyal konut üretilebildiğini gösteren ve bunu yapan tek kurum olduk. Koskoca TOKİ bunu yapamıyor ve KİPTAŞ yapıyorsa biz beceriksiz olduğumuzu düşünmüyoruz. Tam aksine, TOKİ’nin iyi yönetilmediğini düşünüyoruz. Eski genel müdür, 20 küsur yıl boyunca genel müdürlük yapmış. KİPTAŞ, bizden önce 71 bin konut teslim etti. Konutların yüzde 90’lık kısmı imar plan değişikliği ile olmuş. İBB Meclisindeki yetkinliklerini kullanarak, istedikleri arsayı alıp istedikleri imar plan tadilatı yapıp yeşil alanı konuta çevirmek suretiyle, konutlar yapmışlar. Bu konutları da satamadıkları zaman, meclis marifetiyle İBB ile başka bir arsa ile takas için vermişler. Bizim ise bu dönemde elimizdeki mülkiyetler İstanbul Büyükşehir Belediyesi meclisinde plansız hale getirildi. Bu çok acı bir şey. Bizi şu an eleştiren eski KİPTAŞ Genel Müdürü, döneminde alınan 350 milyonluk bir arsayı; planı, proje ve ruhsatı varken masanın diğer tarafına geçince, oranın plansız olması için el kaldırdı. Bizi işlevsiz hale getirme çabası olan bir kişinin bizi beceriksiz olarak nitelemesini doğru bulmuyorum. Bu dönemde iş yapabilmek kabiliyettir. Biz kamudan destek almadan, İBB Meclisinden destek almadan, KİPTAŞ’ın 24 yıllık tarihinde daha fazla riskli yapıya çözüm üretmişiz. Biz mi kabiliyetsiziz, kendisi mi kabiliyetsiz kamuoyuna bırakıyorum.

ü