Enflasyona bakmadan insanımızın algısı mevduattan gelecek aylık paraya sıcak bakıyor. “Bu aylık kazancı, ben hisseden, konuttan, dövizden kazanamam” algısı yayıldıkça konuttan, hisseden, dövizden mevduata doğru bir kaçış başlayabilir.
At üstünde doğan, büyüyen, evlenen, çocuk sahibi olan bir topluluktan, toprağa tapan bir topluluğa dönüşmemiz inanılmaz. Cumhuriyetin ilk yıllarında bile atından, sürüsünden ayrılmayan gruplara zorla toprak, konut verilip yerleşik hale getirilmişken birden konut aşığı bir topluma döndük.
1960 yıllarla beraber toplum olarak müteahhitliği kendimize ülkü eyledik. Ne var ne yok, tarla, ağaç, orman, tarihi bina, hepsini katlettik. Bugünlere geldik, bugünde değişen bir şey yok. Varsa arazi yoksa konut. Sayın Erdoğan’ın dediği gibi, “Müteahhitlik, bereketli bir sektördür.” Hakikaten çok bereketli. Biraz ticarete kafası çalışan doktorundan tut, bankacısına kadar herkes müteahhitlik ya da emlak sektöründe.
Nasıl olmasın? Bizzat yaşadığım bir olayı anlatayım. 2020 Mart ayında 450 bin liraya komşu evim satıldı. Adam 200 bin lira tadilat yaptı. 650 bin liraya mal etti. 2021 Eylül ayında 1,250.000 liraya sattı. Alan 2023 Mayıs ayında 2,750,000 liraya sattı. Haziran 2023 ayından beri konut fiyatları pek değişmediğinden sanırım fiyatı aynıdr. Böyle bir gelir yok.
Müteahhit, arsa sahibi ile anlaşıyor. Arsa maliyeti kafalarına göre. Satış yaparken vergi matrahına göre ayarlayıp arsa fiyatını belirliyorlar. Onun üstüne inşaat maliyeti ekleniyor ama kimse konut alıcısına satışı gerçek değerinden göstermiyor. Arsa dahil daire maliyeti 800 bin lira ise müşteriye satış faturası 1 milyon kesiliyor, oysa daire 2,5 milyona satılıyor. Satamazsa kaybı yok müteahhitin. 2021 yılında 1 milyona satmadığı daire bugün 3 milyon.
Konut biriktiren yatırımcılar da gırla. Adam sadece konut kira kontratlarını takip etsin diye avukat tutmuş, ayda 20 bin lira veriyor. Adam yıllardır konut biriktiriyor. Eskiyi satıp daha yeni semtlerden iki tane ala ala, yirmiden çok daire, dükkân edinmiş. Zarar etmesi imkânsız. Bir milyon liraya alıyor, tapu da satış bedeli 100 bin gözüküyor. Bir yıl sonra 3 milyon liraya satıyor, tapu bedeli 250 bin liraya çıkıyor taş çatlasın. Kazanç 2 milyon, vergi 150 bin lira üzerinden.
Kenarda tutunca hem kira geliri hem değer artış kazancı oluyor. Büyük müteahhitlik şirketlerinde pazarlama müdürleri var. Bu müdürler daha proje aşamasında konut biriktiren portföylerini arıyorlar. “Abi, sana on daire ayırdım. Çok mu? Tamam beş o zaman” deyip telefonu kapatıyorlar. Konut biriktiren her zaman, sürekli kazanıyor. Son zamanlarda kira gelirleri de ciddi kazanç sağladı ama esas değer artış kazancı dehşet. Alım satıım bedeli tapu rayiç bedelinden oluyor. Bedel yok yani. Emlak vergisi desen, 10 milyon liralık evin yıllık emlak vergisi bin lirayı geçmez. Böyle bir kazanç gerçekten haksız bir kazanç ama kime anlatacaksın.
İktidar, son üç yılda faiz ve kur üzerinde baskı kurarak bu günahkâr kazancın nimetleri ile konut biriktirenleri cennete attı. 2017 yılından beri konut endeksi takip ediliyor. Ocak 2017 yılından Ocak 2020 ayına kadar endeks 100 puanda, 2020 Ocak ayında 200 puana, 2023 Temmuz ayında 990 puana ulaştı. Üç buçuk yılda 100 liradan, bin liraya çıkmış yani. Bu artıştan kazanılan vergi devede kıl bile değildir.
Devletin bir an önce müteahhitlik faaliyetlerini mercek altına alması gerekiyor. Müteahhitler de ikinci el alım satım yapanlarda gerçek değerinden işlem yapıp vergi vermeli. 10 Milyonluk evin emlak vergisi yıllık bin lira olmamalı. Tabi bu işlemleri yaparken yıllarca çalışmış karı koca, bir ev, bir yazlık alan emekli maaşı ile geçinenler dikkate alınmalı.
Kiraya vermeyip evini boşta tutanlara ceza uygulanmalı. Türkiye vatandaşlık satan güçsüz ülke durumdan bir an önce çıkarılmalı. Malta’da vatandaşlık için 1 milyon dolar verip bir yıl bekliyorsun, Türkiye’de 400 bin dolar verip iki ay beklemen yetiyor. Kanada gibi bir ülke, vatandaşları ucuz konut sahibi olsun diye yabancıya konut satışını yasakladı.
Türkiye yıllardır inşaat, ithalat, tüketim ve nüfus artışı ile büyüyor. Nüfus beklenilenden az artınca ülkeye sığınmacı doldurdular. Avrupa’nın sığınmacı deposuyuz. Aynı çöp deposu olduğumuz gibi. Dünyanın çöpünün 14,7 milyon tonunu biz alıyoruz. O garibanların yaşadığı Hindistan 2,4 milyon ton alıyor. İnsanın üstünü başını parçalayası geliyor ama asrın liderinin vardır bir bildiği deyip susuyoruz.
Son bir yılda konut fiyat artışında %133 artış ile dünya lideriyiz. İkinci sıradaki Makedonya’da artış %19 civarında. Artış olmaz mı? Devlet destekli böyle ballı kaymağı kim çevirir? Kimse!
Kiraya vermeyip evini boşta tutanlara ceza uygulanmalı. Türkiye vatandaşlık satan güçsüz ülke durumdan bir an önce çıkarılmalı. Malta’da vatandaşlık için 1 milyon dolar verip bir yıl bekliyorsun, Türkiye’de 400 bin dolar verip iki ay beklemen yetiyor.
Son OVP ile bütçe arasında 975 milyar TL’lik bir fark var. Bu farkın arsa ve arazi satışından kaynaklandığı belirtiliyor. Milli Emlak ne var ne yok ihaleye çıkacak demektir. Bildiğim bir ihaleyi anlatayım. Beş ay kadar önce bir arazi 1,5 milyon liraya ihaleye çıktı. Bir tanıdığım kazandı. %20’sini verdi. Kalanı, 8 eşit taksitte iki yılda ödeyecek. Geçen gün araziye 3 milyon vermişler. Satabilir ha! Tapuda üzerinde Milli Emlak şerhi var. Ona borcunun arta kalanını ödeyip şerhi kaldırıp satıyorsun. Bir kaymaklı ekmek kadayıfı daha.
Peki konut fiyatları düşer mi?! BDDK ağustos ayında 2. Konutta kredi için zorlaştırıcı kararlar aldı. Bu kararlar konut biriktirenleri değil ne yazık ki orta gelirlileri vuracak. Bu karar, parası olan için, iki yılda parasını ikiye katlama ve sıfır vergi şansı olduğu müddetçe işe yaramaz.
Konut fiyatlarının artışını, artan kredi ve mevduat faizleri durdurabilir mi? Durdurabilir. Aşağıdaki tabloya bakalım;
2021 Eylül ayında konut kredisi aylık %1,5 ile bulunabiliyordu. 10 yıl sonra 1,250,000 liralık evin maliyeti 2,703.000 lira olacaktı. İki yılda maliyetini çıkardı. Şimdi bu evi 2,750,000 liradan almaya kalksan 10 yıllık maliyeti 8,5 milyon. Bu konut üç yıla 8,5 milyon olur inancı olduğu müddetçe kredi kullanıp alınır. 2,750.000 liralık kredinin aylık ödemesi 85 bin lira. Bu aylığı verecek kaç baba yiğit bulunur bilinmez. Yine konut biriktirenlerin kararı belirleyici olacaktır.
Algı önemli. Şu sıralar mevduat faizlerinden gelen aylık faizler ağızlardan bal akıttırıyor. Aylık mevduata bankalar %45 civarında faiz vermeye başladı. Aylık %4 civarı. Şimdilik olmasa bile 21 Eylül TCMB’nin 500 baz faiz artışından sonra geçer bile. %45’den aylık bağlasan aylık 103 bin lira gelirin olur. 100 bin lira. Rakam çarpıcı. Bu paraya daire alsa en fazla 12 bin liraya kiraya verecek, bir de kiracı derdi var. Kafa karışacaktır.
Algı önemli. Şu sıralar mevduat faizlerinden gelen aylık faizler ağızlardan bal akıttırıyor. Aylık mevduata bankalar %45 civarında faiz vermeye başladı. Aylık %4 civarı. Şimdilik olmasa bile 21 Eylül TCMB’nin 500 baz faiz artışından sonra geçer bile.
Aylık %4 mevduat faizi iyi tabi de ya enflasyon. Temmuz ve Ağustos enflasyonları rekor kırdılar. 2003’den beri aylık enflasyona bakarsanız Temmuz ve Ağustos ayları enflasyonu her yıl, Eylül ve Ekim ayına göre düşük geliyor. Bu durumda Eylül ayı enflasyonu %9 üstüne çıkar mı? %10 üstü aylık enflasyonu son yıllarda 2021 Aralık ve 2022 Ocak aylarında gördük. Dolar, 1,5 ay içinde 9,50 liradan 18,30 liraya çıkınca enflasyonu patlatmıştı. Aralık 2021 Enflasyonu %13,58 ve Ocak 2022 enflasyonu %11,10 gelmiş, hemen sonraki ay %4,81 seviyesine kadar düşmüştü. 2023 Temmuz ve Ağustos yüksek enflasyonundan sonra Eylül enflasyonu da düşük gelir mi? 2022 Ocak ayında dolar 18,36 dan 13,35 e kadar gevşemişti, oysa bu sene dolarda böyle bir gevşeme olmadı. Üstelik 2022 yılı başında petrol fiyatları artıyordu, temmuz ayından beri yine artıyor. Kısaca yılın son dört ayı, enflasyonun %5 seviyesinin altına düşmesini pek beklemiyorum.
Enflasyona bakmadan insanımızın algısı mevduattan gelecek aylık paraya sıcak bakıyor. “Bu aylık kazancı, ben hisseden, konuttan, dövizden kazanamam” algısı yayıldıkça konuttan, hisseden, dövizden mevduata doğru bir kaçış başlayabilir. Hele bir, iki ay mevduat faizi, aylık enflasyon üstünde kazanç sağlasın, kaçış hızlanabilir.