Ani konut fiyat artışı ve servet transferi

Türkiye’de aylık konut fiyat artışının %15’e ulaştığını söylemiştik. İstanbul bu konuda Türkiye ortalamasının üzerinde bir artış oranına sahip (%21.4). Bu oran Ankara’da %11.1, İzmir’de %14.8 olarak ölçülmüş. Türkiye kronikleşen enflasyon sorunuyla yüzleşiyor. 2018 kur krizinden bu yana fiyat istikrarsızlığı istikrarlı bir şekilde varlığını sürdürüyor. Kur krizinin getirdiği maliyet şoklarının bir türlü onarılamazken, “nass” doğrultusunda hayata geçirilen düşük faiz temelli finans politikalarıyla birlikte Türk lirası giderek değer kaybetti ve yeni şoklar yaşandı. Bunun neticesinde Türkiye’de üretici maliyetlerindeki artış resmi rakamlarla üç haneyi gördü. TÜİK tarafından Mart ayında açıklanan yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) yıllık %114,97 olarak ölçüldü. Halkın en çok hissettiği fiyat artışları ise gıda ve konutta yaşandı. Bu yazıda konuttaki ani fiyat artışını ve beraberinde gerçekleşen servet transferini inceleyeceğim. İNŞAAT MALİYETLERİ TÜİK her ay malzeme ve işçilik üzerinden inşaat maliyetlerindeki artışı kamuoyuyla paylaşıyor. En son açıklanan rakamlara göre inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %5,73 bir önceki yılın aynı ayına göre %90,27 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %7,56, işçilik endeksi %0,23 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %113,27, işçilik endeksi %41,38 arttı. Grafik 1: İnşaat Maliyet Endeksi, TÜİK Konut fiyatlarındaki artışı açıklayan en önemli kalemlerden biri inşaat maliyet endeksi. %90’ı aşan yıllık maliyet artışının konut fiyatlarına yansıdığını söylemek mümkün. KONUT FİYAT ARTIŞI Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), her ay sahibinden.com verileri üzerinden “Sahibinden Satılık Konut Piyasası Görünümü” başlıklı raporu yayınlayarak cari ve reel fiyatlarla konut piyasasındaki dalgalanmaları takip ediyor.[1] Rapora göre geçen yılın Mart ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı yüzde 134,3 artarak 8.656 TL’ye ulaşmış. Aynı veri 2021 Mart’ta 3.695 TL olarak ölçülmüştü. Sadece bir ayda ölçülen artış %15’e ulaşmış. Satılık konut ilan m2 cari fiyatları Mart ayında İstanbul’da yüzde 159,3, Ankara’da yüzde 116,6 ve İzmir’de yüzde 119,3 artış göstermiş. BETAM’ın ölçümlerine göre, satılık konut m2 fiyatları İstanbul’da 12.805 TL, Ankara’da 5.545 TL, İzmir’de ise 9.722 TL olarak kaydedilmiş. Grafik 2: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi Grafikte Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi gösteriliyor. Grafikte 2021 sonbaharında başlayan kur atağı sonrasında fiyat artışında yangının durdurulamadığı gerçeğiyle karşı karşıyayız. Türkiye’de aylık konut fiyat artışının %15’e ulaştığını söylemiştik. İstanbul bu konuda Türkiye ortalamasının üzerinde bir artış oranına sahip ve Türkiye genelinden ayrışma özellikleri gösteren bir piyasa niteliğine bürünmüş durumda (%21.4). Bu oran Ankara’da %11.1, İzmir’de %14.8 olarak ölçülmüş. Grafik 3: Türkiye’de satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi Enflasyondan arındırılmış (reel) satılık konut fiyatlarındaki yıllık değişim oranı incelendiğinde, konut fiyatlarındaki çıplak artışın %45.4’ü bulduğunu gösteriyor. Bu artış durdurulamayan bir şekilde her ay yükseliyor. Grafik 4: Türkiye’deki Konut Stoku[2] Öte yandan Türkiye’de konut fiyatı yükselirken bir yandan da konut stoku artıyor. Boş konut sayısı 2013-2021 arasında 197 binden 1 milyon 543 bine ulaştı. Fiyatların daha da yükselmesini bekleyen konut sahipleri satış ya da kiralama için bekleme pozisyonuna geçmiş durumdalar. Ekonomist Görkem Özdemir de bilhassa yabancı konut sahiplerinin kiralamaya soğuk baktıklarını aktarıyor. SERVET TRANSFERİ Türkiye’de düşük faiz oranlarıyla Türk lirası değer kaybederken, vatandaşların birikim yaparak kazanç elde edebilme imkanı giderek daraldı. Türk lirasındaki mevduatın enflasyona karşı korunması dahi bir hayal haline geldi. Fakat bunun karşılığında gayrimenkul fiyatları zirve yaptı. En üst gelir grubunda yer alan kişilerin enflasyondan düşük faizlerle ev alabilmesinin ve yabancıların değerli para bilimleri sayesinde konut sahibi olabilmesinin önü açılırken, geniş halk kitleleri için ev alabilmek hayal oldu. Bu değişim büyük bir servet transferi olarak kavramsallaştırılıyor. Grafik 5: Konut fiyatı yıllık reel değişimi, mevduat yıllık reel getiri değişimi Ekonomist Kerim Rota birçok alanda aynı anda gerçekleşen servet transferini tek tweette özetliyor[3]: “Kur korumalı mevduat ödemeleri ve Kurumlar Vergisi indirimi ile fakirden zengine; negatif faiz ile krediye ulaşamayanlardan krediye ulaşabilenlere; gayrimenkul kışkırtması ile de gençlerden ileriki yaştaki varlıklılara ve müteahhitlere. Gerçekten böyle servet transferi görülmemiştir.” [1] https://betam.bahcesehir.edu.tr/wp-content/uploads/2022/04/Satilik-Konut-Piyasasi-Gorunumu-Nisan-2022.pdf [2] https://t24.com.tr/haber/satilamayan-konut-sayisi-1-5-milyonu-gecti,965416 [3] https://twitter.com/kerimrota/status/1516093954751664140